|
Статьи, описания, полезные советы и рекомендации по архитектуре, конструкциям, строительству, материалам, ремонту коттеджей, ипотеке, покупке и продажи объектов недвижимости, земельных участков.
Земля как объект недвижимости
Мера стоимости
Согласно Земельному кодексу РФ за использование земли необходимо вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.
Начиная с 1 ноября 2007 г. землевладельцы впервые будут платить налог на свое имущество по новым правилам. Ставки устанавливает муниципалитет, но они не могут быть выше 0,3% от кадастровой стоимости.
Вообще-то земельный налог платился и раньше, только те граждане, у которых земля была в собственности, платили его по квитанциям из налоговой, а те, у которых земельные участки были в составе садовых товариществ и кооперативов, платили его опосредованно (через председателя кооператива). Теперь же, по новым правилам, земельный налог исчисляется исключительно исходя из кадастровой стоимости земли. Определен верхний потолок: для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, - не более 0,3% от кадастровой стоимости участка, по остальным - не более 1,5%. (Земельный кадастр - это установленная государством система учета, регистрации и оценки земель, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель: техническое, экономическое и правовое описания.)
Одним словом, если необходимо узнать, какой земельный налог придется заплатить, необходимо в первую очередь определить кадастровую стоимость земельного участка.
А если возникнет необходимость продать земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.
Оценка земельных участков может проводиться в следующих случаях:
- совершения сделки с единым объектом недвижимости;
- вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- определения начальной цены земельного участка на торгах;
- изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
- получения кредита под залог объектов недвижимости;
- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
- разработки и осуществления инвестиционных проектов;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
При проведении оценки владелец участка должен будет предоставить следующие документы и информацию:
-правоустанавливающий документ на земельный участок;
- кадастровый план земельного участка;
- площадь земельного участка;
- сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
- разрешенное использование;
- сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
- сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
- при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.
При оценке земельных участков четко разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках.
В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.
Земельная ипотека
Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. А если еще под нее и денег дадут... Однако в настоящее время о земельной ипотеке в России в полном понимании говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.
Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Как-то само собой разумеется, что недвижимость - это прежде всего здания, сооружения, дома, постройки. То есть все, что связано фундаментом с землей. А сама земля? Что может быть "недвижимей"?
Естественно, не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Это и не удивительно. Есть приоритеты.
В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:
- земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности;
- земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.
Не могут являться предметом ипотеки:
- участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.
Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства, а сам процесс оформления прав на землю требует массы времени и денег.
Да и сама законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы - предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, эмиссией и обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и черными дырами.
Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать основанием для банка отказать в предоставлении ипотечного кредита по причине того, что оборот сельхозземель в стране не разрешен и такой актив не будет ликвидным для банка.
Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:
- формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;
- выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;
- привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;
- формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.
Для запуска ипотеки под залог земли в стране создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов.
Стандарты разрабатываются совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.
Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы и очень скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических лиц и муниципалитетов находится в стадии доработки.
Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки по причине в первую очередь несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.
Но процесс, как говорится, уже пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Источник: PRO Недвижимость
Привязка дома на местности
Любой типовой или индивидуальный проект дома требует привязки его к конкретному участку с учетом геологических условий местности, на которой ведется строительство. Другими словами, дом следует "вписать" в участок, чтобы создать единое гармоничное целое. При этом должна быть решена проблема "посадки" дома на рельеф, так как любой типовой проект выполняют из учета строительства на ровной площадке. В реальной жизни таких условий не бывает — хотя бы небольшие уклоны на участке есть всегда.
Есть два основных способа "посадки" — без изменения или с изменением существующего рельефа. В случае выбора первого варианта дом органично впишется в окружающий ландшафт. Однако в этом случае потребуется переработка его цокольной и подземной частей, чтобы приспособить их к рельефным условиям. Если выбран вариант посадки дома на ровную площадку, в месте строительства будет нарушен природный рельеф, и для приведения его в порядок потребуются планировочные работы.
В зависимости от уклонов участки подразделяют на равнинные (3%), с малым уклоном (3—8%), средним уклоном (8—20%) и крутые (20% и более). По отношению к горизонталям склона здания продольной осью можно размещать параллельно, перпендикулярно или по диагонали. При этом диагональное положение дома считается наименее удобным, так как оно имеет неодинаковые уровни земли со всех сторон, что усложняет вертикальную планировку.
Дома типовых построек целесообразно располагать на малых уклонах и только параллельно горизонталям. При этом дома без подвалов выгоднее размещать на уклонах до 7%, но уже при уклоне 5—7% требуется подсыпка грунта с подгорной стороны. Дома с подвалом можно располагать параллельно горизонталям при уклонах до 12%. На уклонах 7—8% дома можно обращать входом на любую сторону склона, а при уклонах 8—12% — только на нагорную сторону, так как размещение входа с подпорной стороны приведет к тому, что часть комнат окажется заглубленными в грунт.
Строительство на склонах сопряжено не только с трудностями размещения зданий и сооружений, но и с устройством подъездных дорог. На горных склонах при крутизне их более 1:2 для устойчивости земляного полотна необходимо устраивать подпорные стенки и другие сооружения. Особо следует отметить трудности, возникающие при строительстве на оползневых склонах.
В строительной практике часто применяют комбинированную "посадку" дома, разбивая участок на отдельные ровные площадки — террасы (рис. 2). Такое решение позволяет свести к минимуму объем земляных работ и максимально снизить затраты на сооружение нулевого цикла дома. Срезка и террасирование склонов должны производиться на основании детального и всестороннего изучения геоморфологической обстановки и с учетом задач дальнейшего использования территории (устройства на террасах площадок, дорожек, зон отдыха или строений). Особенно это важно для установления количества террас и крутизны откосов срезаемых пород. При срезке грунта в активной части оползня грунт следует располагать в пассивной его части, на контрфорсах, контрбанкетках. Уклоны поверхностей площадок, создающихся террасированием, не должны быть большими. Поверхность террасированных склонов одерновывают, засевают травами, засаживают кустарниками и деревьями. Террасирование склонов и сооружение на них подпорных стенок должно выполняться в комплексе с организацией поверхностного стока по склонам.
Выбор варианта "посадки" дома осуществляется в комплексе со схемой организации и использования всего участка. Для этого разрабатывается схема разбивки участка, продумывается планировочная организация места строительства таким образом, чтобы она не противоречила основному принципу использования участка. Вариант организации участка с учетом особенностей местности приведен на рис. 3. Участки бывают различными по площади и форме, рельефу, географической ориентации и некоторым другим параметрам, которые должны учитываться при планировке. Особенно сложно планировать малые садовые участки, на которых трудно найти золотую середину между желаемым и возможным. После постройки дома и хозяйственных строений остается место разве что для микросада. Правильно распорядиться этой площадью поможет грамотная, хорошо продуманная планировка. Большие по площади участки планировать не легче. Изобилие вариантов и решений, различные мнения и пожелания всех членов семьи, несоответствие желаемого с возможным — вот далеко не все трудности, с которыми доведется встретиться проектировщику. Но хороший проект — это еще не все. При выносе его в натуру часто приходится делать изменения, так как со временем (а оформление участка длится годами) меняются условия, запросы и интересы владельцев. Поэтому даже после составления на бумаге живописной картинки всегда остается возможность внесения корректировок в соответствии с индивидуальным вкусом и фантазиями.
План будущего сада и его ландшафта лучше всего делать на бумаге. Попытки выполнить эту работу в уме к хорошим результатам приводят редко. В проекте предусматривают взаимосвязь и удобное размещение всех сооружений и элементов сада, учитывают образ жизни владельцев, интересы каждого члена семьи. Только таким образом можно сделать участок красивым, удобным, а самое главное — приятным для отдыха и работы. Желательно выполнить несколько вариантов проекта, сравнить их и только тогда сделать окончательный выбор.
Жилой дом является основой архитектурной планировки участка. Как правило, он является доминантой, поэтому его расположению и ориентации следует уделить особое внимание. Расположение дома на участке должно обеспечить ориентацию основных жилых помещений на юг, юго-восток или на восток с направлением окон в сторону участка, учитывая при этом интересы соседей. В соответствии с градостроительными нормативами в районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений до построек бытового характера (сарай, баня, гараж и т.п.), расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Помещения, предназначенные для подсобного хозяйства (скотный сарай, надворный туалет, компостные и выгребные ямы и т.п.), удаляют от жилого дома не менее, чем на 15 м.
Обычно дом привязывают к красной линии, проходящей вдоль улицы. Расстояние от стены дома до красной линии должно быть не менее 4 м. Исключение составляют улицы, на которых исторически дома расположены вдоль красной линии. Если участок расположен на шумной улице с интенсивным автомобильным движением, то это расстояние целесообразно увеличить. И чем дальше дом расположен от улицы, тем меньше пыли и шума будет проникать в его окна. Отгородиться от улицы помогут и плодовые деревья, посаженные между домом и красной линией. Однако следует учесть, что удаление дома вглубь участка автоматически приводит к удлинению внутридворовой подъездной дороги или площадки. Смещение дома к одной из боковых линий участка даст возможность построить хозяйственный проезд на участок. Это необходимо для заезда трактора при вспашке огорода, ассенизаторской машины при очистке выгребной ямы и т.д. Но в любом случае стена дома не должна быть ближе 1,5 м от боковой границы участка, за исключением блокировки дома с соседями. Такая блокировка выполняется по взаимной договоренности и поможет сократить расходы на строительство. Блокировать можно не только дом, но и хозяйственные постройки, соблюдая при этом санитарное и противопожарное расстояние между зданиями. Санитарные и противопожарные разрывы между зданиями зависят от степени огнестойкости строений.
Жилой дом и хозяйственные постройки следует размещать так, чтобы они давали как можно меньше тени, то есть, чтобы их длинная ось была ориентирована на юг, а располагались они ближе к северной или северо-западной части участка. Немалую роль играет и расположение фасадной части дома. Древние китайцы считали, что фасад идеально размещенного дома должен смотреть на открытое пространство, по бокам должна располагаться защита (лесок или просто высокие насаждения, холм или соседние строения). Хорошо, когда из окон дома виден водоем или лес. Размещать дом на местности следует, по возможности, так, чтобы вход в него был расположен с южной стороны. Южная сторона здания не так завевается сугробами, и вход в зимнее время будет более доступен. Кроме этого, южная сторона не так сильно обдувается ветрами, а солнце будет обогревать террасу, расположенную на входе.
Согласно СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять:
• От красной линии улиц не менее чем на 5 метров;
• От красной линии проездов не менее чем на 3 метра;
• Расстояние хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.
До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:
• От усадебного 1-, 2-х квартирного и блокированного дома - 3 м;
• От постройки для содержания скота и птицы - 4 м;
• От других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;
• От стволов высокорослых деревьев - 4 м;
• От стволов среднерослых деревьев - 2 м;
• От кустарников - 1 м.
Расстояние между постройками регулируется противопожарными нормами. Исходя из них, устанавливаются так называемые противопожарные разрывы, которые определяются степенью огнестойкости сооружений, то есть возгораемостью используемых при строительстве материалов.
Чем дальше дом расположен от улицы, тем меньше пыли и шума будет проникать в его окна. Отгородиться от улицы помогут и плодовые деревья, посаженные между домом и красной линией. Однако следует учесть, что удаление дома вглубь участка автоматически приводит к удлинению подъездной дороги к дому.
Иногда для того, чтобы дом смотрелся особенно выигрышно, создают искусственный рельеф, досыпая или, наоборот, убирая землю.
Случается и так, что владелец холмистого участка выбирает проект, не предназначенный для сложного рельефа. Если такая ситуация не была исключена на стадии выбора проекта, приходится либо срезать холм, либо приспосабливать проект к склону, что влечет серьезные архитектурные переделки и дополнительные финансовые затраты.
Обычно решение всех этих вопросов берет на себя архитектор строительной фирмы, которая будет возводить ваше будущее фамильное гнездо, или непосредственно автор проекта. Он же производит корректировку проекта отделки фасадов в зависимости от окружающего природного ландшафта и архитектуры соседних коттеджей.
Фундаменты
Фундаментом называется подземная часть здания или сооружения, воспринимающая все нагрузки, как постоянные, так и временные, возникающие в надземных частях, и передающая давление от этих нагрузок на основание.
Верхняя плоскость фундамента, на которой располагаются надземные части здания или сооружения, называется поверхностью фундамента или обрезом, а нижняя его плоскость, непосредственно соприкасающаяся с основанием, - подошвой фундамента.
Глубина заложения фундаментов, или расстояние от планировочной отметки земли до подошвы фундамента, для зданий без подвала определяется в зависимости от назначения зданий и их конструктивных особенностей, наличия подземных коммуникаций, величины и характера нагрузок, глубины заложения фундаментов примыкающих зданий, геологических и гидрологических условий строительной площадки (виды грунтов, несущая способность и пучинистость, уровень грунтовых вод и возможные колебания его в период строительства и эксплуатации зданий и т.д.) и от климатических условий района.
В случаях, когда основание фундамента состоит из пучинистых или склонных к пучению грунтов (крупнообломочных с глиняным заполнением, пылеватых и мелкозернистых песков, супесей, суглинков и глин), глубину заложения фундаментов наружных стен и колонн назначают в зависимости от нормативной глубины сезонного промерзания грунтов.
При определении расчётной глубины промерзания грунтов под зданием учитывают влияние режима его эксплуатации и конструктивное решение полов первого этажа. В отапливаемых помещениях грунт под полом прогревается по-разному в зависимости от конструкции пола, поэтому нормативная глубина промерзания снижается за счёт теплового режима здания.
Фундаменты под внутренние несущие конструкции отапливаемых зданий заглубляются без учёта глубины промерзания, так как под ними грунт практически не промерзает, и она может быть принята минимальной - 0,5 м от уровня проектной отметки поверхности земли.
В зависимости от типа конструкции различают ленточные, столбчатые, сплошные (плитные) и свайные фундаменты, в зависимости от технологии возведения - сборные и монолитные, мелкого заложения (до 5 м от поверхности земли) и глубокого (более 5 м).
В зависимости от работы фундаментов под нагрузкой различают фундаменты жесткие и гибкие. Жесткие работают преимущественно на сжатие (например бетонные), гибкие - на растягивающие и скалывающие усилия (к ним относятся фундаменты с железобетонным подушками).
Бетон и железобетон являются основными материалами для возведения фундаментов. В массовом жилищном строительстве в основном применяются сборные железобетонные элементы. В малоэтажном строительстве возможно использование бута, бутобетона и хорошо обожженного кирпича.
Ленточные фундаменты представляют собой непрерывную стенку, равномерно загруженную вышележащими несущими или самонесущими стенами или же колоннами каркаса. Равномерная передача ленточными фундаментами нагрузки на основание очень важна, когда на строительной площадке имеются неоднородные по сжимаемости грунты, а также просадочные или слабые грунты с прослойками. Ленточные фундаменты бывают монолитными и сборными.
Сборные фундаменты в зависимости от строительной системы здания монтируют из различных конструктивных элементов. В панельных зданиях сборные ленточные фундаменты устраивают из железобетонных плит - подушек и бетонных цокольных (наружных и внутренних) панелей.
В зависимости от проектируемого температурного режима подвала (подполья) наружные цокольные панели могут быть утеплёнными (одно- или трёхслойными) или неутеплёнными. В цокольных панелях под внутренние стены предусматриваются проёмы для сквозного прохода по подполью (подвалу) и пропуску инженерных коммуникаций.
В кирпичных и крупноблочных зданиях сборные ленточные фундаменты выполняют из железобетонных плит - подушек и бетонных стеновых блоков.
В малоэтажном строительстве на прочных сухих грунтах устраивают прерывистые ленточные фундаменты, в которых плиты-подушки укладывают с разрывами с последующей засыпкой сухим песком.
Для малоэтажных зданий и в случае отсутствия индустриальной базы применяются монолитные ленточные конструкции фундаментов, выполняемые из бетона, бутобетона или бутовой кладки (если бут является местным материалом).
Столбчатые фундаменты устраивают в тех случаях, когда нагрузки на основание настолько малы, что давление на грунт от фундамента здания меньше нормативного давления на грунт (например, при малоэтажных зданиях) или когда слой грунта, служащий основанием, залегает на значительной глубине (3-5 м) и применение ленточных фундаментов экономически нецелесообразно.
Фундаменты данного типа применяют в каркасных зданиях различной этажности либо в малоэтажных зданиях (каркасных и бескаркасных).
Столбчатые фундаменты, устраиваемые под малоэтажными зданием с несущими стенами, располагают под углами стен, на пересечениях наружных и внутренних стен и под простенками. На них под стены укладывают перемычки или фундаментные балки.
Столбчатые фундаменты под колонны каркасных, а также крупнопанельных зданий выполняют сборными из железобетонных элементов, состоящих из подушки и фундаментного столба или из блока стаканного типа, образующих башмак.
Сплошные (плитные) фундаменты применяются в следующих случаях:
при слабых грунтах на строительной площадке или при значительных нагрузках от здания;
при разрушенных, размытых или насыпных грунтах основания;
при неравномерной сжимаемости грунтов;
при необходимости защиты от высокого уровня грунтовых вод.
Плитные фундаменты конструируют в виде плоских и ребристых плит или в виде перекрёстных лент. Для зданий с большими нагрузками, а также в случае использования подземного пространства применяются коробчатые фундаменты.
Плитные фундаменты проектируют под здания в основном с каркасной конструктивной системой. Для повышения жёсткости плиты устраивают рёбра в перекрёстных направлениях, которые могут выполняться как рёбрами вверх, так и вниз по отношению к плите.
На пересечениях ребер фундаментной плиты устанавливаются колонны при каркасной конструктивной системе, а при стеновой рёбра используются как стены цокольной части здания, на которые устанавливают несущие конструкции его наземной части.
Фундаменты в виде коробчатого сечения применяются при возведении высотных зданий с большими нагрузками. Ребра такой плиты выполняются на полную высоту подземной части здания и жёстко соединяются с перекрытиями, образуя, таким образом замкнутые различной конфигурации сечения.
Свайные фундаменты устраивают при строительстве зданий на слабых сильносжимаемых водонасыщенных грунтах, а также при передаче на основание больших нагрузок от колонн и стен многоэтажных зданий.
По способу передачи вертикальной нагрузки от здания или сооружения на грунт различают два вида свайных фундаментов: сваи-стойки, которые проходят через слабые грунты и опираются на толщу прочного грунта, и висячие сваи (или сваи трения), которые плотного грунта не достигают, удерживаются в слабом грунте за счет его уплотнения и передают нагрузку на грунт трением, возникающим между боковой поверхностью свай и грунтом.
В зависимости от несущей способности и конструктивной схемы здания сваи размещают в один или несколько рядов или кустами. Сваи располагают обязательно подо всеми углами здания и в точках пересечения осей стен. Глубину забивки свай назначают, исходя из несущей способности сваи и грунта основания.
Для обеспечения равномерной передачи нагрузок от стен на сваи по верхним концам последних укладывают монолитные или сборные железобетонные ростверки, а на кусты свай - оголовки. При сборных ростверках оголовки устанавливают и на одиночные сваи. В зданиях без подвалов и технических подполий подошва ростверка должна находиться на 0,1-0,15 м ниже планировочных отметок поверхности земли у здания. При наличии подвала или технического подполья подо всем зданием отметки пола подвала совмещают с верхом ростверка под наружные и внутренние стены.
Прочность соединения конструкции ростверка со сваей обеспечивают заделкой торца сваи в бетон ростверка. Если ростверк устраивают из сборного железобетона и соединяют со сваей через оголовок, то оголовок устанавливают на сваю, закладные детали ростверка и оголовка сваривают стальными накладками, затем зазоры замоноличивают бетоном.
Долгая и беспроблемная служба подземных частей здания зависит в первую очередь от грамотно выполненной гидроизоляции. В последнее время все более актуальной становится также проблема защиты зданий от вибраций.
|
