В градостроительстве (в том числе и для индивидуального строительства) для оценки эффективности застройки принято использовать два коэффициента - КЗ и КПЗ:
Следует обратить внимание, что при согласовании строительства, создания проекта, регистрации недвижимости, постановке на кадастровый учет и эксплуатации здания площадь рассчитывается по-разному.
Различают три вида площадей:
1. Суммарная поэтажная площадь здания (СПП в ГНС)
Сумма площадей всех наземных этажей зданий в габаритах наружных стен, включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м, в которую также включается площадь антресолей, галерей, зрительных балконов и других залов, веранд, балконов летних помещений, наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, применяемая для расчета плотности застройки функциональных зон. (п. 3.32б введен Изменением N 3, утв. Приказом Минстроя России от 09.06.2022 N 473/пр). Этот показатель используют для расчета предельной плотности застройки участка в Москве. Его можно увидеть в ГПЗУ.
При подсчете учитывают:
Не учитывают:
На рисунке показана суммарная поэтажная площадь одноэтажного дома (СПП в ГНС)
2. Общая площадь здания
Сумма площадей всех этажей здания, определенная на уровне пола по внутренним поверхностям наружных стен. Определение содержится в приложениях А к СП 118.13 330.2022 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» и СП 54.13 330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». Общую площадь используют в проектировании и для получения разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию. Ее также применяют для подготовки технического плана здания и кадастрового учета (п. 5 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).
Особенности подсчета:
В общую площадь здания входят площади всех этажей по внутренним поверхностям наружных стен. То есть не только комнаты, но и внутренние стены, перегородки и колонны. Площади лифтовых шахт, многосветных помещений учитывают только в уровне нижнего этажа (на уровне пола). Второй свет не считается. Общая площадь здания может быть больше суммарной поэтажной (в ГНС), если у здания есть подземные этажи. Общая площадь здания больше площади всех помещений, потому что учитываются перегородки между комнатами. Исключение: здание без колонн, стен и перегородок внутри, например склад. Площадь мансардного этажа определяют с учетом угла наклона мансарды и высоты потолков. Что учитывают при подсчете: Площадь подземных этажей (в суммарную поэтажную — нет). Площадь эксплуатируемой кровли (в суммарную поэтажную — нет). Площадь технических этажей с высотой потолка выше 1,80 м. Площади антресолей, галерей, переходов в другие здания, тамбуров, рамп. Площади внутренних стен и перегородок. Площади лестничных площадок и ступеней. Площади балконов, веранд, террас (без понижающих коэффициентов). Исключение: наружные балконы входят в общую площадь нежилого здания для проектирования по СП 118.13330.2022, но для кадастрового учета и регистрации — нет (Приказ № П/0393). В общую площадь многоквартирного или жилого дома площадь наружных балконов входит всегда. Что не учитывают: Площади подполья, технических пространств с высотой потолка ниже 1,80 м. Площади чердака и технического чердака. Площади венткамер и построек на не эксплуатируемой кровле, например машинных отделений, если они занимают менее 15% кровли. Если занимают больше — это должен быть полноценный этаж. Для нашего здания в общую площадь, в отличие от суммарной поэтажной, войдут подвал и эксплуатируемая кровля, но наружные стены не учитываем. Обратите внимание, что шахта лифта посчитана только в подвале.
На рисунке показана общая площадь здания одноэтажного дома (СПП в ГНС)
3. Площадь помещений в здании
Определяется по внутренним поверхностям стен и перегородок помещения. Площадь помещений, как и общую, используют в проектировании и кадастровом учете. Определение содержится в приложениях А к СП 118.13 330.2022 и СП 54.13 330.2022, в п. 11, 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приказа № П/0393.
Особенности подсчета:
Площадь всех помещений в здании почти всегда меньше общей площади здания. Все потому, что в общую площадь здания входят перегородки между комнатами, а в общую площадь помещений — нет. Единственное исключение: здание без стен и перегородок внутри (склад). Правила определения площади жилых и нежилых помещений отличаются. Балконы, лоджии, веранды, террасы включают в площадь помещения полностью и без понижающих коэффициентов или не считают вообще. Все, что не входит в площадь здания, также не считают в площадь помещений: технические пространства, чердаки, надстройки на не эксплуатируемой кровле. Что учитывают в площадь нежилых помещений: Площади галерей, переходов в другие здания, тамбуров. Площадь эксплуатируемой кровли. Площади балконов, веранд, террас (без понижающих коэффициентов) Площади лестничных площадок и ступеней. В площадь жилых помещений (квартир) входят все комнаты, кроме балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли. Эксплуатируемая кровля и шахта лифта входят в площадь помещений, но внутренние стены и колонны — нет
Для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице Б.1. СП 42.13330 («Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»).
Основными показателями плотности застройки являются:
Так для застройки одно-двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками показатели плотности застройки участков территориальных зонт составляют КЗ = 0,2 и КПЗ = 0,4.
Коэффициент плотности застройки (КПЗ) — один из ключевых показателей, определяющих эффективность использования земельного участка в процессе строительства жилых домов, коммерческих объектов и инфраструктуры.
Коэффициент плотности застройки оказывает влияние на:
Правильно подобранный коэффициент создает сбалансированное сочетание объектов жилой недвижимости, парковок, общественных зон отдыха и транспортной доступности.
Следовательно, коэффициент плотности застройки представляет собой средство, позволяющим создавать комфортные и устойчивые городские среды, обеспечивая равновесие между потребностью в жилье и поддержанием высокого уровня городской среды.
